일반적으로 아파트단지인 아파트를 매매하고자 할 때에는 부동산 중개소를 방문하여 (매매)계약서를 작성하게 됩니다.
계약서의 내용을 살펴보면 일반적으로 여러 가지 폭넓은 틀 안에서 작성된다는 것을 알 수 있습니다.
먼저 △부동산 위치 △토지 지정 △토지권 비율 △건축구조 내용 △용도 △전용면적 등 매각하려는 부동산에 관한 다양한 정보를 적고 다음은 부동산에 관한 계약 내용으로 구성된다.
판매용. 매매부동산을 볼 때 매도인과 매수인이 합의한 매매대금 지급방법, 소유권 이전에 관한 사항, 지방세 등 제세공과금에 관한 사항, 제한된 물권의 소멸에 관한 사항 , 부동산등기에 기재된 사항, 계약해제에 따른 계약금 포기사항, 채무 등 불이행기준 및 손해배상기준, 중개대상에 관한 조항, 중개수수료 등으로 구성되어 있다.
마지막으로 매도인과 매수인의 상황에 따른 조건, 즉 특약을 기재한다.
이 경우 특약인 환매 조건으로 소유권 이전 등기를 할 때 해당 재산이 매각(양도) 당시 양도소득을 기준으로 양도소득세 과세 대상이 된다면 양도소득세 부과 여부가 쟁점이 된다.
여기서 말하는 환매는 매매계약과 동시에 등기사항증명서인 갑구에 ‘환매특약’으로 등기부에 기재되어야 합니다.
부동산 소유자인 홍길동이 환매특약에 따라 유상양도(양도소득에 대한 양도소득세 과세)를 하고 소유권이전등기를 한 경우에는 동법의 규정에 의한 ‘양도’로 본다.
소득세법. 소득세법 제88조의 양도의 정의에 따르면 ‘양도’란 등기 또는 등록 여부에 관계없이 법인에 대한 매각, 교환, 현물출자 등으로 인해 수수료를 받고 자산을 실제로 양도하는 것을 말합니다.
자산의. 다만, 환매특약에 따라 환매기간(부동산은 5년) 이내에 환매권을 행사하여 해당 부동산의 소유권을 회복(환급등기)한 경우에는 양도로 보지 아니하고 양도소득세가 부과되지 않습니다.
부과됩니다.
토지보상법에 의한 환매
협의취득일 또는 수용개시일로부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경, 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 환매권자(토지소유자) 취득일에 해당 토지의 전부 또는 일부를 보유해야 합니다.
더 이상 필요하지 않게 된 날부터 1년 이내, 취득일부터 10년 이내(취득일로부터 5년 이내에 취득한 토지를 전부 사업에 사용하지 아니한 경우에는 6년 이내)에 해당하는 금액 해당 토지에 대해 지급되는 보상금은 사업시행자에게 지급됩니다.
토지를 지불하고 다시 구입할 수 있습니다.
환매특약에 따라 취득한 토지를 양도할 때 양도소득세는 얼마인가요?
김씨는 자신이 소유한 토지를 개인인 이씨에게 양도한 후 환매특약에 따라 양도대금과 필요경비를 지급하고 3년 이내에 환매를 통해 재취득했다.
환매가 담보 목적이 아닌 경우, 나중에 김 씨가 토지를 양도한다면 취득 시기, 취득 가격, 비사업용 토지 판단, 세율 적용은 어떻게 됩니까? 김씨는 환매조건부 첫 양도에 대해 양도소득세를 신고하고 납부해야 한다.
하다.
이후 환매조건부 환매시 이씨는 원래 취득가액과의 차액에 대해서만 양도소득세를 신고·납부하면 된다.
김씨가 환매로 취득한 토지를 다시 양도하는 경우에는 환매일과 소유권이전등록일 중 빠른 날을 취득일로 하여 재양도한 부분에 대해 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.
따라서 이 점을 기준으로 비사업용 토지를 매각할지, 단기 양도가 적용되는지 주목하는 것이 중요하다.
취득가액은 환매 및 취득에 필요한 금액입니다.
실제로 단기 양도에 대한 처벌이 강화되는지 여부에 특별한 주의를 기울여야 합니다.
환매 후 1년 이내에 양도하면 단기 양도로 무거운 처벌을 받게 되나요? 농부였던 아버지 아웃씨가 한국농어촌공사에서 직접 경작한 농지를 임차하여 철야농사를 하던 중 사망하자, 임차인의 지위를 물려받은 박씨의 아들이 농어촌권을 행사하였다.
농지를 환매하여 취득하였습니다.
재획득되었습니다.
이 경우 자경농지감축 신청시 아버지의 임대영농기간이 인정될 수 있나요? 그리고 환매 후 1년 이내에 양도하면 단기사용으로 세금이 늘어나는거 아닌가요? 토지를 한국농어촌공사에 양도하고 임차하여 경작한 농민이 사망하고 상속인이 임차권을 상속받아 환매권을 행사할 때에는 주의하여야 합니다.
즉 상속인의 경작기간을 합산할 수 없다.
세율 적용시 보유기간 개시일은 상속인이 환매로 취득한 날을 기준으로 하므로 일반 상속재산과 달리 고인이 취득한 날을 적용하지 않으므로 단기 양도 시 주의가 필요합니다.
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