주택임대차보호법 개정 우선상환조건
자신의 집에서 생활하시는 분들도 계시지만, 실제로는 월세나 전월세에 거주하시는 분들이 대부분인 것 같아요. 주택임대차보호법에 따라 임대차등록이 되어 있지 않더라도 주택 인도 및 주민등록이 완료되면 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 생긴다.
설명하기 어려울 수도 있지만, 예를 들어 임대보증금이 반환되지 않고 집주인이 자신이 살고 있는 집을 경매로 팔면 임차인은 전 재산을 잃을 위험이 있다.
이번 사태에 대응하기 위해 대책 및 날짜 확인 절차를 진행하고 있습니다.
이를 일반채권자에 비해 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리를 부여하는데, 이를 우선상환권이라 합니다.
그리고 일정 입금액 범위 내에서는 연공수에 관계없이 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다.
오늘은 소규모 임차인과 관련하여 개정된 주택임대차보호법의 최우선 상환조건에 대해 살펴보겠습니다.
먼저, 개정 주택임대차보호법의 우선상환조건 전 우선상환권에 대해 간략히 살펴보자. 경매 중인 주택에 보증금을 돌려받기 위해 임차인은 후순위 채권자나 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 우선상환권을 행사할 수 있다.
집배달, 입주신고, 확정일자 세 가지 요건을 충족해야 합니다.
행사시점은 임대주택을 경매나 연체처분 등으로 매각하는 경우로, 이때 배당요구나 우선권신고 등에 활용될 수 있다.
최근에는 주택임대차계약을 체결한 후 30일 이내에 임대차계약신고를 의무화하는 것이 일반적입니다.
이때 확정일자는 자동으로 지정되며, 입주신고 완료 후 이의신청 및 우선환급을 받으실 수 있습니다.
특히 소규모 임차인, 즉 주택임대차보호법 개정에 따른 최우선 상환조건을 충족하면 다른 채권에 비해 일정 금액을 먼저 받을 수 있게 된다.
이러한 상환우선권 개념은 주택임대차보호법에 근거하고 있으며, 낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 상환이 이루어진다.
카운터 요구 사항은 위에 나열된 것과 동일해야 하며 운동 조건은 약간 복잡합니다.
연체금이나 경매에만 사용할 수 있으며, 배당요청 마감일까지 배당을 요청하는 방법입니다.
소규모 임차인을 위한 보증금 범위는 어느 정도인지 궁금하실 겁니다.
기준금액은 서울시 1억 6,500만원 이하, 과밀억제지역 1억 4,500만원 이하, 광역시 8,500만원, 기타지역 7,500만원 이하이다.
정부의 감독법 개정에 따라 2023년 2월 21일 이후부터 지역별로 금액이 1,500만원씩 인상됐다.
서울은 1억5,000만원에서 1억6,500만원으로 인상됐다.
그리고 위에서 언급한 배당요청 만료일까지 배당을 요구한다는 개념도 좀 복잡했을 텐데요. 지난 5월 23일 서울의 한 주택에 1억6500만원 미만의 전세 계약을 마치고 해당 주택을 인수한 뒤 거주 중이던 이들의 사례를 살펴보자. 앞서 설명한 대로 낙찰가의 절반만 받을 수 있습니다.
예를 들어 7천만원에 낙찰되면 최대 3천500만원, 9천만원에 낙찰되면 최대 4천500만원을 받을 수 있다.
해당 주택이 2월 23일 이전에 담보로 대출을 받은 경우에는 기준이 달라질 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
이상, 소규모 임차인을 대상으로 한 개정 주택임대차보호법의 최우선 상환조건에 대해 설명드렸습니다.