주택임대사업자 자발적 취소의 장단점 부동산 흐름이 어디로 갈지 많은 이들이 주목하고 있어 주택임대사업자들의 고민은 더욱 깊어질 것으로 보인다.
대부분의 주택임대사업자는 세제혜택을 받기 위해 등록을 했습니다.
세제혜택을 받는 대신 임대료 한도 5%, 장부등록, 임대계약신고 등 의무사항이 많다.
부담스러운 의무로 인한 불편함과 임대기간의 무기한으로 인한 매각시기에 대한 우려로 자발적으로 임대차 해지를 고려 중인 주거용 임대차입니다.
사업하시는 분들이 많은 것 같습니다.
필수 기한이 만료되면 자동으로 취소됩니다.
자동으로 취소되게 하는 것이 좋을지, 아니면 지금 자발적으로 취소하는 것이 나을지 궁금해하시는 분들이 많을 거라 생각합니다.
그래서 오늘은 주택임대사업을 자발적으로 취소할 경우 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
번거로운 의무에도 불구하고 임대주택을 등록하는 이유는 세제혜택을 받기 위해서입니다.
다만, 개인사정으로 인해 계속 진행이 어려운 경우가 있을 수 있습니다.
이 경우 자발적 취소가 고려됩니다.
본인을 해약하면 주택임대사업자의 의무도 없어지지만, 혜택도 사라지기 때문에 어떤 경우가 좋은지 잘 판단해야 합니다.
오늘은 자진취소 시 유의사항에 대해 알려드리겠습니다.
취소하기 전에 귀하가 소유한 임대 부동산이 자발적 취소 대상인지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
자발적 취소가 가능한 임대 부동산에는 4년 단기 임대 주택 전체와 8년 장기 임대 아파트만 포함됩니다.
예를 들어 장기임대를 임대하는 경우, 8년짜리 빌라를 보유하고 있는 경우에는 자발적 해지 대상이 아닙니다.
다음 요구사항은 의무렌탈기간의 1/2이 지났는지 확인하는 것이다.
단기렌트의 경우 의무기간은 4년이므로 렌트기간은 2년입니다.
장기임대 의무기간은 8년이므로, 4년 임대기간이 만료되었는지 확인해야 합니다.
임대등록이 자발적 해지 대상임을 확인하셨다면, 이제 자발적 해지 방법을 알아보겠습니다.
자발적 해지 방법은 구청을 직접 방문하는 방법과 임대주택에서 온라인으로 신청하는 방법 두 가지가 있는데, 중요한 점은 임차인의 동의서가 필요하다는 점이다.
필요합니다.
이 부분에서 주택임대사업자들은 어려움을 겪을 것으로 예상된다.
의무임대기간 동안 5% 상한율로 임차인은 시세보다 저렴하게 생활할 수 있는데, ‘왜 동의해야 하는가’ 하는 분들도 계십니다.
임차인의 동의를 받아 자발적으로 해약에 성공했다면 다음 단계는 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있다고 생각하실 수 있습니다.
첫 번째는 판매입니다.
두 번째는 장기임대주택을 재등록하는 것입니다.
팔면 세법상 장기임대주택이다.
해당되는 경우 판매 시점이 중요합니다.
세법에 따르면 장기임대주택이란 임대개시일 현재 시가총액이 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 주택을 말한다.
임대기간이 무기한인 경우 양도세 인상면제 혜택을 받을 수 있습니다.
자발적 해지 후 1년이 지난 후 판매하시면 본 혜택을 받으실 수 없으므로 1년 이내에 판매하셔야 합니다.
그렇다면 여기서 의문이 생깁니다.
그렇다면 자발적 해지가 아닌 자동 해지인 경우 양도세 중과세 제외 혜택을 받을 수 있는 기한이 있나요? ?자동 취소의 경우에는 시간 제한이 없습니다.
언제든지 매도가 가능하며 양도세 중과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
매매를 하려고 했으나 임차인이 동의하지 않거나 매수인이 제때 나타나지 않는 경우에는 1년 이내에 매매가 어려울 수 있습니다.
따라서 먼저 임차인의 동의를 구하시고, 매수인이 나타나면 매매계약 체결 직전에 해지신고를 하시길 권해드립니다.
그리고 또 중요한 점을 하나 더 확인하셔야 합니다.
즉, 장기보유 특별공제는 제외됩니다.
원래 세법상 장기임대주택 요건을 충족하는 경우 8년 임대시 50%, 10년 이상 임대시 50% 장기보유 특별공제가 적용된다.
임대시에는 장기보유 특별공제 70%가 적용됩니다.
양도세는 장기보유 특별공제 금액만큼 공제되기 때문에 그 규모가 상당하다.
그렇다면 자진해약을 하게 되면 장기보유특별공제액은 얼마나 되나요? 그럼에도 불구하고 지금 자진 해지한다면, 부동산세가 부과되는지 꼭 계산해 보세요. 또한, 자진해약 시에는 양도세뿐만 아니라 종합부동산세도 함께 고려해야 합니다.
세법상 장기임대주택이라면 종합부동산세가 면제되는 혜택이 있다.
임의로 해지할 경우에는 더 이상 등록된 임대주택이 아니므로 종합부동산세가 적용됩니다.
통합제외를 받을 수 없습니다.
자진 해지할 경우 다주택 보유자는 신중하게 계산해야 한다.
다주택 소유자의 경우 세율과 세금부담상한액이 모두 높기 때문이다.
Tip. 종합부동산세 계산 기한은 6월 1일입니다.
즉, 6월 1일 이전에 자진취소를 하면 종합부동산세가 가산되므로 6월 1일 이후에 하는 것을 권장합니다.
또 다른 방법으로는 장기임대주택을 자발적으로 해지한 후 매도하지 않고 재등록하는 방법이 있다.
이 경우에는 재등록을 원하는 임대물건을 재등록하셔야 합니다.
지정된 지역의 집인지 아닌지가 중요합니다.
2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에 있는 주택이라면 종합부동산세 제외, 양도세 중과배제 등 기존 세제혜택을 받을 수 없어 무용지물이다.
반대로 지정되지 않은 지역에 있는 주택이라면 기존 과세제도에서는 무용지물이다.
혜택을 받을 수는 있지만 더 이상 아파트를 등록할 수는 없습니다.
그리고 의무기간이 10년으로 연장되었습니다.
따라서 10년간 임대의무가 가능한지 검토해 보시기 바랍니다.
개인적인 생각으로는 재등록을 위해 자발적으로 취소할 필요는 없습니다.
나는 당신이 이것을 할 필요가 없다고 생각합니다.
자발적으로 취소하면 주거용 주택세 면제는 어떻게 되나요? 면세를 적용받을 수 있나요? 무기한으로 자발적으로 해지하기 때문에 혜택을 받지 못하는 것이 아닌가요? 결론적으로 적용하면 됩니다.
자발적 취소, 자동 취소 여부에 관계없이 임대등록 취소 후 5년 이내에 주거용 주택을 양도하는 경우. 특별 면세를 신청할 수 있습니다.
그러나 가구 구성원 모두에 대해 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.
여기서 또 다른 질문이 생깁니다.
그렇다면 자진해약을 하면 지금까지 받은 세금감면액은 모두 징수되지 않나요? 약속된 의무. 요구사항을 다 지키지 못하고 중도에 그만두니까 혜택 다 뱉어달라는 거 아닙니까? 당신은 생각할 수도 있습니다.
결론부터 말하면 걱정할 필요가 없습니다.
아무리 자발적으로 해지하더라도 임대기간 동안에는 임대사업자로서의 의무를 이행하였기 때문에 과거 세금감면 등의 혜택을 기침할 필요는 없습니다.
그러니 자발적으로 취소하시는 경우에는 참고만 해주세요. ‘어떤 장점이 있나요?’ 라고 생각하실 수도 있겠지만, 렌탈사업이 취소되었기 때문에 의무사항을 준수할 필요는 없습니다.
즉, 임대료를 5% 이상 인상할 수 있습니다.
올해 8월부터 전세가격이 오를 것이라고 예측하는 전문가들이 많다.
전세나 월세를 인상하실 수 있습니다.
또한, 보증보험 가입 및 등록의무도 사라집니다.
마지막으로 정리하자면!
* 자진해약시 세법상 장기임대주택인 경우 1년 이내에 매각됩니다.
* 1년 이내에 매각을 계획하려면 사전에 임차인의 동의를 받고, 매매가 확실한 경우 자진 해지.* 장기보유 특별공제 혜택을 받지 못하므로 장기보유 특별공제 금액이 얼마인지 미리 계산하여 결정하시기 바랍니다.
* 자택을 자진 해지하는 경우, 더 이상 임대주택이 아니며 종합부동산세가 부과됩니다.
따라서 다주택을 보유하고 있는 경우 6월 1일 이후에는 자택을 자발적으로 해지하게 됩니다.
말소됩니다.
* 장기임대주택으로 재등록하려는 경우 10년간 의무가 적용되는지 확인하시기 바랍니다.
그리고 아파트는 더 이상 등록할 수 없다는 점 꼭 명심하세요.* 주거용 주택에 대해서는 세금 면제를 받을 수 있습니다.
* 세액은 징수되지 않습니다.
* 자발적 취소 후 임대료는 5% 이상 인상될 수 있습니다.
* 장부 등록. 보험보증, 보증보험 가입 등 임대사업자로서의 의무가 면제됩니다.
지금까지 주택임대업으로서 자발적 해지의 장단점을 살펴보았습니다.
각자의 상황을 잘 고려하셔서 현명한 선택을 하시기 바랍니다.
#주택임대업으로서의 자진퇴거.