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1. 아파트 리모델링의 장점 아파트 리모델링은 재건축에 비해 비용, 시간 등 여러 측면에서 장점이 있습니다.
첫째, 비용 측면에서는 노후 건축물을 재건축 대상이 될 때까지 수선·보강하는 비용과 철거 후 새 건물을 짓는 비용에 비해 리모델링 비용이 저렴할 것으로 예상된다.
주차부족, 노후시설, 부대복리시설 부족, 보행과 차량의 혼재로 인해 삶의 질이 향상될 수 있으며, 재건축 기간에 비해 리모델링 기간이 짧은 장점이 있습니다.
또한, ①재건축초과이윤회수제도와 무관하고, ②조합원 신분 이전에 제한이 없으며, ③준공 후 15년 이상이면 리모델링이 가능하고, ④건물의 일정 부분이 이용 가능하다.
수평, 수직 확장을 허용하여 일반분양에 적합하며, ⑤기존 구조를 그대로 유지합니다.
배치가 바뀌지 않아 건물이나 호수 변경에 따른 갈등이 없고, ⑥ 주민동의율도 75%로 장점이 있다.
2. 리모델링의 단점 리모델링 역시 층간소음방지공사로 인한 압박감과 추가 확장으로 인한 쾌적성이 떨어지는 단점이 있습니다.
그러나 이러한 단점에도 불구하고 건설기술의 발전으로 인해 리모델링을 진행하는 단지의 수는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.
용적률 제한으로 재건축이 불가능한 아파트단지의 경우 리모델링 외에는 대안이 없다.
특히 용적률이 300%를 넘는 아파트 단지의 경우 더욱 그렇습니다.
3. 리모델링 제도 개선 또한 정부는 지속적으로 제도 개선을 추진해 왔다.
2013년 12월 24일 개정되어 2014년 4월 25일 시행되는 주택법 개정안을 요약하면, 리모델링 시 가구수 증가폭을 기존 가구수의 10%에서 15%로 확대하고, 수직적으로는 최대 3층까지 확장이 허용됩니다.
허용(제2조 제15호 다목) 이후 2020년까지 리모델링 동의율을 75%로 완화(법 제11조제3항, 영 별표 4)하고, 사업계획 승인 대상 20가구 이상에서 30가구 이상으로 확대됐다.
(조례 제27조 제1항), 임원 결격사유(제13조), 총회의 의무결의사항(조례 제20조 제3항, 규약 제7조 제5항), 출석 총회 개최 시 10% 이상. 협회의 운영은 의무사항을 직접 규정함으로써 보완되었으며(영 제20조 제4항), 전문기관에 의한 안전성 검토기간의 연장이 명시적으로 허용됩니다(영 제29조).4. 2020년 1월 23일 주택법이 개정되어 즉시 시행되었습니다.
2020년 1월 23일 주택법이 다음과 같이 개정되어 즉시 시행되면서 아파트 리모델링 사업에 숨통이 트이게 되었습니다.
지금까지는 법의 모순이나 미비로 인해 가구수를 늘리기 위한 아파트 단지 리모델링은 사실상 불가능했다.
첫째, 리모델링 허가 신청에 대한 동의율을 확보하고 리모델링을 결정한 리모델링 주택조합은 리모델링 결정에 동의하지 않는 이들의 주택을 소유하고 있었다.
토지 매각을 청구하는 경우 주택건설사업계획 승인 시 주택건설부지의 소유권을 확보할 필요가 없음을 명확히 규정하고 있음(신설 제21조제1항제4호, 제22조제2항) 및 제66조제2항), 둘째, 리모델링의 법인격 및 권리변경계획에 따라 소유권이 이전된 토지 또는 건물에 대한 권리의 확인에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」을 준용한다.
주택조합(제76조 제5항 및 제76조) 신설 6).5. 2020. 1. 23. 주택법 리모델링 분야 개정 ① 이 법 개정으로 인해 아파트 리모델링 조합이 법인격을 갖게 됩니다.
협회는 법인으로 하며, 협회 설립 승인을 받은 날부터 30일 이내에 본점 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기함으로써 협회를 설립하고, 협회는 그 문자를 이용하여야 한다.
‘리모델링주택조합’이라는 이름을 딴 것이다.
(주택법 제76조 제5항 및 제6항, 도시개발법 제38조) ② 종전의 토지나 건축물에 설정되어 있던 각종 제한권은 신축 건축물로 이전되며, 환지 및 유보의 개념을 갖게 됩니다.
도시개발법이 제정되었습니다.
「도시개발법」 제86조제2항에 따라 토지나 건물을 받는 자에게 소유권이 이전되면 지상권, 임차권, 저당권, 임차권, 가등록유치권, 가압류 등 등록된 권리가 설정된다.
」 제3조제1항의 요건을 충족하는 임대차권은 소유권이 이전된 토지 또는 건축물에 대하여 설정된 것으로 본다(법 제76조 제6항). 주택법, 도시개발법 제87조 제1항) 및 제1항에 따라 취득한 토지 또는 건축물 중 권리변경계획에 따라 개별소유자에게 소유권이 이전된 토지 또는 건축물은 환지된 토지로 본다.
「도시개발법」 제40조(도시개발법 제87조제2항)에 의거하고, 「도시개발법」 제79조제4항에 따라 토지와 토지를 보유하고 있습니다.
권리변경계획에 따라 단위 소유자가 아닌 자에게 소유권이 이전된 토지나 건축물은 「도시개발법」 제34조(도시개발법 제87조제3항)에 따른 보유지 또는 보유지로 본다.
③ 판매를 청구하는 시점은 협회 설립시점부터이다.
조치가 승인될 때까지(또는 사업 계획이 승인될 때까지) 지연됩니다.
구 주택법 제22조 제2항은 “제11조 제1항의 승인을 받아 설립된 리모델링주택조합은 리모델링 의결에 동의하지 아니하는 자의 주택 및 토지의 매각을 요구할 수 있다”고 규정하고 있다.
그러나 이번 개정 당시 주택법 제22조 제2항은 “제1항에도 불구하고 제66조 제2항에 따른 리모델링 허가 신청에 대한 동의율을 확보한 경우 리모델링을 결정한 리모델링 주택조합은 “동의하지 아니하는 자의 가옥과 토지에 대하여 매매청구를 할 수 있다.
이는 매매청구를 하는 것을 말한다.
④ 사업계획 승인 시 사업계획 실시허가 동의율을 확보하여 매각요청을 하면 토지 소유권을 확보할 필요가 없습니다.
위와 같은 리모델링 허가 신청 동의율을 확보하고 리모델링을 결정한 리모델링 주택조합이 법 제22조제2항에 따라 매각을 청구하는 경우에는 해당 주택의 소유권을 확보할 필요가 없다.
주택건설사업계획 승인 당시 주택건설 현장. (법 제21조제1항제4호).6. 국토부는 2023년 2월 7일 노후계획도시의 유지·지원에 관한 특별법의 주요 내용을 고시했다.
국토교통부는 노후계획도시의 유지·지원에 관한 특별법의 주요 내용을 고시했다.
그리고 2023년 2월 7일 구계획도시 지원, 리모델링을 하더라도 특별정비구역이 필요하다고 명시. 추가 가구 확보 효과 등을 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 가구수 증가(증가 가구수의 구체적인 범위는 시행령에서 정함)를 허용하기로 했다.
2023. 1. 26. 주택법 일부개정법률(김병욱 의원 등 11명)(아직 제정되지 않았음)에 따라 지상권, 임대권 또는 임대차권의 설정을 목적으로 하는 경우 권리를 획득할 수 없는 경우 권리자는 계약을 해지할 수 있습니다.
, 이에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 보유하고 있는 보증금, 보증금, 기타 계약금의 반환을 청구할 수 있는 권리는 사업시행자에게 행사할 수 있으며, 해당 권리를 행사하여 해당 금전을 지급한 사업자는 반환청구권은 토지등의 소유자에게 권리를 청구할 수 있습니다.
계획(법 제76조의2의 신규 제안), 도시개발법 제86조(이전 통지 등)을 허용하고, 같은 법 제88조(등록절차 및 권리변경의 제한)를 준용한다.
이 규정이 실제로 제정될지는 두고 볼 일이다.
7. 리모델링 추진현황 최근에는 수직증축 리모델링도 활발히 추진되고 있다.
1단지 수직증축 단지인 송파성지아파트와 2단지 대치1차현대아파트가 2차 안전심사를 통과했다.
이에 따라 여러 단지가 수직 확장의 문을 두드리고 있다.
게다가 별도의 건물과 수평적 증축도 활발하다.
2022년말 안양시 목련2단지 리모델링조합이 평촌신도시 최초로 허가를 받았으며, 1기 신도시 중 분당 한솔5단지 등 5개 단지에 이어 총 6번째 사례다.
, 성남. 대치1차 현대아파트 리모델링 수직 확장이 주목받는 이유는 국내 두 번째 수직 확장 리모델링 단지일 뿐만 아니라, 국내 최초의 말뚝식 아파트 수직 확장이라는 점이다.
성지아파트의 기본형태는 내구성입니다.
따라서 소규모나 단독주택의 경우 수직적 확장이 활발히 진행될 것으로 예상된다.
리모델링이 활발히 추진되고 있음에도 불구하고 주택법은 도시 및 주거환경정비법과 달리 아직 곳곳에서 규제가 미흡해 많은 문제를 낳고 있다.
이는 선례나 행정기관의 재량에 따릅니다.
또한, 인천광역시는 건축위원회 산하에 ‘리모델링 용이한 아파트 평가(이하 리모델링 평가)’ 분과위원회를 구성·운영하고 있다.
소위원회는 회당 12명 내외로 구성되는 건축위원회와 달리 주요 평가 항목인 기획, 구조, 설비, 시공 등 각 분야 최대 7명의 전문가로 구성돼 관련 회의를 진행한다.
의제 항목이 수신될 때마다 정기적으로. 소위원회 평가를 통과하면 건축위원회에서는 용적률과 높이를 완화한 건축계획만 검토하면 된다.
8. 현재까지 논의되고 있는 대표적인 쟁점으로는 노동조합 설립 시 상가건물 별도 동의를 받아야 하는지, 노동조합 설립승인의 법적 성격, 소위 매몰비용 부담 여부 등이 있다.
, 노조원 보선기관, 리모델링 계약기간 내에 계약이 이루어지지 않은 경우 현금청산 여부, 환지 규정 적용 등에 대한 비판 9. 아파트 리모델링 추진위원회나 협회 임원으로 재직할 때 갖춰야 할 태도. 현행법상 리모델링에서 재건축으로 전환하려면 재건축조합을 다시 설립해 승인을 받는 것 외에는 다른 방법이 없다.
이런 식으로 재건축을 추진할 경우 리모델링 조합이 사용하는 매몰비용 부담이 문제가 된다.
규약에 특별한 규정이 없으면 매몰비용은 일반조합원이 부담하지 않아도 되고, 돈을 빌릴 때 연대보증을 하는 임원이 부담해야 한다.
끝났습니다.
즉 아파트 리모델링 추진위원회 위원이나 노조 간부들은 리모델링 사업이 무산되면 그동안 쓴 돈을 반납해야 한다는 것이다.
리모델링이 좌초되지 않더라도 비상대책위가 임원을 해임하고, 앞서 돈을 빌린 건설사나 유지보수업체를 해임하면 연대보증을 한 사람들도 책임을 지게 된다.
아파트 리모델링은 재건축과 달리 매매에 제한이 없기 때문에 일반조합원은 리모델링이 마음에 들지 않으면 언제든지 집을 팔고 리모델링을 할 수 있지만, 연대보증을 한 사람은 그럴 수 없다.
그러므로 아파트 리모델링 추진위원회나 노조가 임원이 되면 이러한 매몰비용을 부담해야 하는 위험을 감수해야 합니다.
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우리 아파트는 재건축 대신 리모델링된다(2023) 저자 강산법률사무소, 나예리출판파워 자산출시 2023.05.02.
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