최근 부동산 시장의 가장 시급한 화두 중 하나를 꼽자면 재건축이다.
집값 상승으로 건설비가 크게 오르면서 재건축 기여금도 크게 올라 사실상 불가능하다는 얘기가 돌고 있다.
요즘은 33평형 인테리어만 새롭네요. 기준으로 5000만원이 든다고 하는데 새 건물을 짓는 데 드는 비용은 얼마일지 상상하기 어렵다.
기여 의미
재건축 부담금은 쉽게 말하면 조합원들이 아파트를 재건축하기 위해 부담해야 하는 비용을 말한다.
기부금은 조합원의 판매가격에서 권리가격을 뺀 금액이다.
회원 입장에서는 리스크를 안고 새 집을 지어도 수익을 내기 위해서는 기존 집 가격 + 기여금의 합이 새 집 가격보다 훨씬 낮아야 한다.
따라서 이 기여금은 물가가 오르면 조합원들의 부담이 커지고 재건축에 반대하게 된다.
기여금 이슈가 커지면서 재개발 단지 내 아파트 가격은 하락세를 보이고 있다.
오히려 이를 기회로 삼아 투자에 관심을 갖는 분들이 많습니다.
기여도가 높아져도 사업성이 유지되기 위해서는 상류층 신축수요가 충분한 지역의 단지가 주목받을 수밖에 없다.
이에 현재 가장 많은 사람들이 주목하고 있는 지역은 바로 분당이다.
곧 분당 선도지구 재건축 아파트 공시가 있을 예정이라 정리해봤습니다.
분당재건축 선도지구
첫째, 국가 주도의 신도시 재건축 사업 1단계에서 재건축 선도지구가 선도사업지로 지정될 경우, 정부가 다양한 혜택을 제공하여 사례를 창출하고 사업이 진행될 가능성이 높다.
훨씬 더 빨리. 주정부는 각 1단계 신도시마다 최소 하나의 구역을 지정합니다.
단지를 선도지구로 선정해 사업을 추진한다고 밝혔다.
주민참여, 노후화, 기능성(도시기능 향상), 파급효과(확산성) 총 4가지 가치를 평가해 선도지구단지를 선정한다고 발표한 이후 재건축별로 단지를 선정하려는 수요가 늘어나고 있다.
아파트단지 중 선택하여 진출할 가능성이 높습니다.
1기 신도시 중 재건축 사업성이 좋고 평균 가격도 가장 높은 분당이 가장 주목받는 지역이다.
분당재건축지구 후보단지에는 총 6가구의 아파트가 있다.
그중에서도 지하철 인센티브를 받을 수 있는 지하철역 인근 단지가 주목받고 있다.
사업성은 다른 곳이 더 좋지만, 결국 선도지역의 파급효과를 고려하면 지하철역 인근 단지가 선정될 것이라는 기대가 매우 높기 때문에 해당 단지에 집중하도록 하겠습니다.
서현역 시범단지
우선 분당 재건축 아파트를 생각하면 가장 먼저 떠오르는 지역은 서현역 시범단지 지역이다.
총 8,000가구 규모의 대규모 사업장입니다.
시범단지인 만큼 후보지 중 가장 오래된 건축물이다.
1991년 준공되었으며 용적률은 198%이다.
한양, 삼성한신, 현대, 우성 4개 단지가 있어 세대수가 많습니다.
이는 임팩트 측면에서 큰 장점입니다.
단점도 분명히 존재한다고 합니다.
단점은 세대수가 너무 많아 세대와 아파트 간 합의가 쉽지 않고, 현대·우성아파트의 경우 지하철역이 아니기 때문에 인센티브를 받기가 쉽지 않다는 점이다.
인센티브 지역. 실제로 지지율이 낮아 선도지구 지정에 대한 우려도 많다.
세대수 : 7,769호 준공일 : 1991년 용적율 : 198% 평균 필지율 : 18평 장점 : 상징적이며 영향력이 가장 크다 단점 : 재건축 동의율이 낮음 상대적으로 낮고 도달이 어려움 주민들 간의 합의. 정자일로 미금역 위쪽으로 이어지는 길을 정자일로라고 합니다.
여기에는 5개 단지가 함께 재건축이 진행 중이다.
임광보성, 서광영남, 계룡, 화인유천, 한라 등 5개 단지가 있다.
위 지역의 특징은 분당에서도 상당히 고소득층이 거주하는 지역으로 유명하다는 점입니다.
대기업과의 친분을 중시하는 사람들이 함께 사는 아파트이기 때문이다.
재건축 동의율을 높이려면 주민에게 부과되는 분담금 부담이 낮아야 한다.
소득이 높을수록 부담이 줄어듭니다.
실제로 이 지역은 분당 재건축 동의율이 85%에 육박할 정도로 가장 높다.
하지만 투자자들에게는 불리한 점도 있습니다.
평균 지가가 13평 안팎이어서 다른 재건축 단지에 비해 부담이 크다.
가구 수: 2,860개 완료. 연도 : 1996년 용적율 : 193% 평균 토지 면적 비율 : 13.3평 장점 : 주민 동의율이 높다 단점 : 평균 토지 면적 비율이 낮음 이매풍선효 후보지 중 가장 높은 평가를 받은 지역은 이매풍선효 재개발 지역 . 풍림5단지, 선영6단지, 효성7단지가 위치한 지역이다.
1,634개 단지로 가구수가 적어 영향은 미미하지만, 중대형 아파트 단지로 구성돼 있어 재개발이 상대적으로 용이하고 동의율도 높다.
특히 GTX-A 성남역은 관련 교통 문제도 있고 재건축 시 받을 수 있는 혜택도 높아 기대가 쏠린다.
세대수 : 1,634세대 건축연도 : 1994년 용적율 : 201% 평균 대지면적 : 18.4평 장점 : 교통문제가 있음. 주로 중대형 크기에서 응집력이 좋습니다.
단점: 가구 규모가 작습니다.
수내역 양지마을 분당 수내역 양지마을은 분당에서도 살기 좋은 곳으로 선정됐다.
특히, 학군이 발달한 주요 학군이다 보니 늘 신규 아파트 수요가 많습니다.
양지마을은 총 6개 단지, 4,329가구 규모의 대규모 사업장입니다.
준공년도가 1992년으로 오래된 건물이라 주목받고 있습니다.
용적률을 보면 전체적인 아파트 단지는 다소 아쉽지만, 평균 필지 면적이 20평 안팎이어서 주목을 받고 있습니다.
그들은 좋은 사업 타당성을 가지고 있습니다.
역 근처에서 인센티브가 가능하며 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
단지이기 때문에 후보로 떠오르고 있지만, 가구가 너무 많아 실제로 사업을 진행하기는 어렵다.
세대수 : 4,329세대 준공일 : 1992년 용적율 : 200% 이상 평균 필지율 : 20평 장점 : 분당의 유명한 학군이라 파급력이 크다.
단점: 아파트 간 합의가 어렵다.
분당 재개발, 분당 재건축, 선도지구 아파트 재개발. 최근 기부금 문제가 제기되면서 평균 아파트 가격이 높고 주민 소득도 높은 분당이 주목받고 있다.
많은 사업체 중에서 역세권에 대한 영향력과 인센티브를 고려하면 꽤 많은 업체가 선정되고 있는 것으로 보인다.
서현역 시범단지, 정자일로, 이매풍선효, 수내역 양지마을 내 4개 단지를 선정하였습니다.
다른 사업장도 나쁘다는 것은 아니지만, 여러 고려사항을 고려했을 때 가능성이 높다고 생각했습니다.
각 단지마다 뚜렷한 특징과 장단점이 있기 때문에 해당 정보만 고려하시고 선택하신다면 더 나은 투자가 될 수 있습니다.